Ingatlan eladás utáni adózás 2026 — mennyi SZJA, mikor adómentes?

Ingatlant adsz el 2026-ban? A nyereség után 15% SZJA-t kell fizetned, de csak akkor, ha még nem telt el 5 év a vásárlás óta. Az időmúlás évről évre csökkenti az adóalapot, az 5. évtől pedig nulla az adó. Mutatjuk pontosan, hogyan számolódik, milyen költségeket vonhatsz le, és mi a határidő.

TL;DR — a lényeg 5 pontban

• Az adó mértéke: 15% SZJA, csak a nyereségre (eladási ár − vételár − igazolt költségek)
• Időmúlás: 5 év múlva nulla az adó
• Bevallás határideje: a következő év május 20
• Örökölt ingatlan: a halál napja a "szerzés" időpontja
• Az eSZJA-tervezetbe nem kerül be automatikusan — neked kell kiegészíteni!

Mennyi adót kell fizetned ingatlan eladás után 2026-ban?

Az ingatlan eladásából származó nyereség (jövedelem) után 15% személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetned. Egészségügyi hozzájárulást, szocho-t vagy egyéb járulékot nem — magánszemélyként ez egyetlen adó.

Fontos: nem a teljes vételárat adóztatják, csak a nyereséget. Tehát ha 30 millió forintért adod el, de 28 millióért vetted, akkor a 2 millió Ft a kiindulási adóalap — és nem a 30 millió.

A pontos képlet:

Jövedelem = Eladási ár − Szerzési érték − Igazolt költségek

És erre jön rá az időmúlás szerinti csökkentés (lentebb).

Mit vonhatsz le a bevételből?

Ez sok ember számára meglepetés: a NAV elég sok mindent enged levonni költségként, ha számlával vagy szerződéssel igazolható. A teljes lista:

• Az eredeti vételár — amennyiért te vetted az ingatlant (ez a "szerzési érték")
• A vásárláshoz kapcsolódó költségek — vagyonszerzési illeték, ügyvédi díj, közvetítői jutalék, hitel kapcsolódó költségei
• Értéknövelő beruházások — ami az ingatlan értékét tartósan növeli. Ide tartozik: ablakcsere, hőszigetelés, tetőcsere, fűtéskorszerűsítés, légkondicionáló beépítése, napelem felszerelése, fürdőszoba felújítás, konyhabeépítés, stb.
• Otthonfelújítási támogatással elvégzett munkák — a támogatás összegével együtt
• Az eladást megelőző 24 hónapban elvégzett állagmegóvási felújítások — ha értékük az eladási ár 5%-át meghaladja
• Az eladás költségei — ingatlanos jutalék, hirdetési költség, ügyvédi díj, energetikai tanúsítvány

Egy szabály: számla nélkül semmi nem érvényesíthető. Ha 4 millió forintot költöttél felújításra, de a kőművesnek a kezébe nyomtad cash-ben, és nincs számlád, akkor a NAV szempontjából ez 0 forint. Az iratokat 2031. december 31-ig meg kell őrizned (2026-ban eladott ingatlan esetén).

Az időmúlás szabálya — a kulcs az adómentességhez

Itt jön a jó hír. Minden évvel, amit megtartottál az ingatlant, csökken az adóalap. A pontos skála 2026-ban:

Eltelt évek a szerzés óta	Az adóalap %-a
0. év (a szerzés éve) és az azt követő 1. év	100%
2. év	90%
3. év	60%
4. év	30%
5. év és azután	0% — adómentes

Két fontos részlet:

1. A szerzés éve "0. évnek" számít. Ha 2021 márciusában vetted az ingatlant, akkor 2021 a 0. év, 2022 az 1., 2026 a már mentes 5. év.
2. A szerzés időpontja az adásvételi szerződés földhivatalhoz benyújtásának napja — nem a kifizetés, nem a birtokbaadás, és nem a tulajdonjog bejegyzésének napja.

Magyarra fordítva: ha 2021-ben vetted, 2026-ban már nem fizetsz adót, akármilyen drágán is adod el.

Számold ki azonnal a fizetendő SZJA-t →

Példa: Anna eladja a lakását 2026-ban

Vegyünk egy konkrét helyzetet.

Anna 2023-ban vásárolt egy budapesti lakást 45 millió forintért. Vagyonszerzési illetéket fizetett (1,8 millió), volt egy ügyvédi díja (200 000 Ft) és egy közvetítői jutaléka (450 000 Ft) — összesen 2,45 millió Ft kapcsolódó költség. A vásárlás után fürdőszobát újított fel (1,2 millió Ft, számlával), és kicserélte az ablakokat (800 000 Ft, számlával).

2026-ban eladja a lakását 58 millió forintért. Az eladás során fizet ingatlanos jutalékot (1,4 millió) és ügyvédi díjat (180 000 Ft).

Számolás lépésről lépésre

1. Bevétel: 58 000 000 Ft

2. Levonható költségek:

• Eredeti vételár: 45 000 000 Ft
• Vásárláshoz kapcsolódó költségek: 2 450 000 Ft
• Értéknövelő beruházás (fürdő + ablak): 2 000 000 Ft
• Eladás költségei: 1 580 000 Ft
• Összesen: 51 030 000 Ft

3. Számított jövedelem: 58 000 000 − 51 030 000 = 6 970 000 Ft

4. Időmúlás alkalmazása. Anna 2023-ban szerezte (0. év), 2026-ban adja el — ez a 3. év. A skála szerint az adóalap a számított jövedelem 60%-a:

6 970 000 × 60% = 4 182 000 Ft adóalap

5. SZJA (15%): 4 182 000 × 15% = 627 300 Ft

Anna tehát 627 300 Ft SZJA-t fizet az 58 milliós eladás után. Ezt 2027. május 20-ig kell bevallania és befizetnie a NAV-nak.

Ha Anna 2 évet tudott volna várni (2028-ig), akkor az 5. év szabály miatt nulla SZJA-t fizetett volna. Ezt érdemes mérlegelni minden eladás előtt.

Mikor és hogyan kell bevallani?

A bevallás határideje az eladást követő év május 20-a. Tehát:

• 2025-ben eladott ingatlan → bevallás: 2026. május 20-ig
• 2026-ban eladott ingatlan → bevallás: 2027. május 20-ig

A bevallás történhet:

• A NAV által készített eSZJA-tervezet kiegészítésével (ez a leggyakoribb)
• Az SZJA-bevallási nyomtatvány kitöltésével közvetlenül

Kritikus tudnivaló: az eSZJA-tervezetbe az ingatlaneladás adatai NEM kerülnek be automatikusan. A NAV-nál nincs meg az adásvételi szerződés azonnal — a tervezetben üres lesz az ingatlan-szakasz. Neked kell beírni a bevételt, a költségeket, és kiszámolni az időmúlással csökkentett adóalapot.

Ha az eladás adómentes (mert 5 éven túl adtad el, vagy nincs nyereség), akkor nem kell semmit beadnod — sem a bevallásba beírnod, sem külön nyomtatványt küldened. De az iratokat akkor is őrizd meg!

Az összes NAV-os bevallási határidőt egy helyen találod az adóbevallási határidők oldalon.

Speciális esetek

Örökölt ingatlan eladása

Ha örökölted az ingatlant, a "szerzés időpontja" az örökhagyó halálának napja — nem a hagyatéki eljárás lezárásának dátuma.

A szerzési érték a hagyatéki leltárban szereplő érték. Ha ez nem ismert, a NAV az eladási ár 50%-át tekintheti szerzési értéknek (és önellenőrzéssel utólag pontosítható).

Egyenes ági öröklés esetén (szülő → gyermek) vagyonszerzési illeték nincs, de ez nem keverendő össze az SZJA-val: az 5 éves szabály ettől még ugyanúgy él.

Ajándékba kapott ingatlan

Ha ajándékba kaptad az ingatlant, és eladod 5 éven belül, akkor más szabály szerint adózol:

• Az adóalap az eladási bevétel 75%-a lesz
• Más költséget már nem vonhatsz le
• Erre jön rá az időmúlás szerinti csökkentés a fenti táblázat szerint

Telkek és nyaralók

Az SZJA-szempontjából a telek, a nyaraló és a lakóingatlan ugyanúgy működik — minden 5 év feletti adómentes, alatta a fenti skála érvényes. Egyszerűbb, mint sokan gondolják.

Ha üzletszerűen, sorozatban adsz el

Ha nem egy-egy ingatlanról van szó, hanem rendszeres, üzletszerű ingatlanértékesítésről (pl. új építésű lakásokat sorozatban eladsz), akkor az 5 éves szabály nem érvényes. Ilyenkor vállalkozóként, áfa-fizetéssel kell adóznod. Ezt érdemes előre könyvelővel egyeztetni — a határvonal nem mindig egyértelmű.

Mi a teendő, ha másik ingatlant veszek?

Sok félreértés van ezzel kapcsolatban. Magyarországon 2008 óta nincs lakásszerzési kedvezmény az SZJA-ban. Tehát ha eladsz egy lakást és vásárolsz egy másikat, az nem automatikusan adómentes.

A 15% SZJA akkor is megjelenik, ha azonnal másik ingatlanba forgatod a pénzt. Az egyetlen mentesülés az 5 éves szabály — vagyis az időmúlás.

(Külön kérdés a vagyonszerzési illeték a vásárláskor: ott van a "csere" / "másik lakás vásárlása" kedvezmény, ami illetékmentességet vagy csökkentett illetéket ad. De az SZJA ettől független.)

Ha inkább kiadnád az ingatlant, olvasd el a lakáskiadás adózásáról szóló útmutatónkat.

Befizetési számlaszám és közlemény

Ha keletkezik fizetendő SZJA-d, a NAV személyi jövedelemadó számlájára utald:

• Számlaszám: 10032000-06056353 (NAV Személyi jövedelemadó bevételi számla)
• Közlemény: az adóazonosító jeled

A bevallás benyújtásakor a rendszer is megmutatja a pontos összeget és számlaszámot.

Számold ki: kell-e fizetned és mennyit?

A pontos szám pillanatok alatt megkapható az ingatlan eladás adó kalkulátorunkkal. Beírod a vételárat, az eladási árat, a szerzés évét és az esetleges költségeket — automatikusan kiszámolja az időmúlást és a fizetendő SZJA-t.

Gyakran ismételt kérdések

Hány év után adómentes az ingatlan eladás? A megszerzéstől számított 5 év elteltével — tehát ha 2021-ben vetted, 2026-ban már adómentesen eladhatod.

Mennyi az SZJA mértéke ingatlan eladás után 2026-ban? A jövedelem (nyereség) 15%-a. Egészségügyi hozzájárulás vagy egyéb járulék nincs.

Mikor kell bevallani az ingatlan eladást? Az eladást követő év május 20-ig. Az eSZJA-tervezetbe nem kerül be automatikusan, neked kell kitöltened az ingatlan-szakaszt.

Levonhatom-e a felújítás költségét? Igen, ha számlával igazolható. Az értéknövelő beruházások (fürdő, fűtés, ablak, napelem) levonhatók. Az állagmegóvó felújítások az eladást megelőző 24 hónapra, ha értékük meghaladja az eladási ár 5%-át.

Mi van, ha örököltem az ingatlant? A szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja. Az 5 éves szabály innen számít. Az eladási árból a hagyatéki leltárban szereplő érték vonható le szerzési értékként.

Kell-e adóznom, ha veszteséggel adom el? Nem. Ha az eladási ár alacsonyabb a szerzési értéknél (és költségeknél), akkor nincs jövedelem → nincs SZJA. Veszteséget viszont nem tudsz más jövedelmekkel szembeállítani.

---

Ez a cikk általános tájékoztató jellegű, nem minősül adótanácsadásnak. Az ingatlanügyletek gyakran egyedi élethelyzetekkel járnak (örökség, válás, ajándékozás, közös tulajdon) — konkrét helyzetedben kérd ki adótanácsadó vagy ingatlanügyvéd véleményét. A számolásokhoz szükséges szabályok forrása az SZJA tv. 59-64. §-ai.